קרנות ריט השקעה בנדל"ן – אלטרנטיבה מניבה לרכישת דירה להשקעה

קרנות ריט השקעה בנדל"ן – אלטרנטיבה מניבה לרכישת דירה להשקעה

קרנות ריט (Reit – Real Estate Investment Trust) הן קרנות השקעה בנדל"ן שזוכות להטבות מס. בעקבות תיקון של פקודת מס ההכנסה לפני כעשור בישראל, התאפשרה הקמת קרנות הריט בישראל הנהנות ממיסוי חד-שלבי. באופן זה, הכנסות הקרן נתפסות כהכנסתם של בעלי המניות בה. כך, בניגוד לחברה המשלמת מס חברות ובעלי המניות בה משלמים מס על הדיבידנדים שקיבלו, קרן ריט אינה משלמת מס על רווחים. מדובר בהטבת מס משמעותית, אשר בעקבותיה משלמת החברה את מרבית רווחיה כדיבידנד, ואילו את המס משלמים בעלי המניות.

בעוד שקרנות הריט מביאות עמן יתרונות משמעותיים, בעשור האחרון הוקמו בישראל רק שתי קרנות מסוג זה: ריט1 וסלע קפיטל. את הקושי בהקמת הקרנות נועצים מומחים באופן הקמתן: בעלי נדל"ן לא רצו להעביר את הנכסים לקרן ריט כיוון שהיה עליהם לשלם מס שבח על ההעברה. קושי נוסף בהקמת קרנות הריט היה בתחום כללי הפיזור. כדי ליצור קרנות ללא גרעין שליטה, חל איסור על חמישה אנשים להחזיק יחד ביותר מ-50 אחוזים מהמניות בקרן. כך נאלצו המייסדים לפזר מהר את המניות.

אולם חוק חדש, המכונה "חוק הריטים" ועתיד להיכנס לתוקפו החודש (יוני 2016), עתיד להוציא את הענף מהתרדמת ועשוי לייצר מהפכה בתחומי הנדל"ן המניב המסחרי והדיור להשכרה ארוכת טווח. החקיקה החדשה אמורה להתמודד עם הסוגיות הנ"ל בשני אופנים מרכזיים: על-ידי היתר להעביר נכסים לקרן ריט ודחייה של תשלום מס השבח, שישולם רק לאחר שימכור המעביר את מניותיו בקרן, וכן על-ידי הארכת פרק הזמן לפיזור המניות לשלוש עד חמש שנים מהקמת הקרן.

החקיקה החדשה, מקווים המומחים, תזניק את תחום קרנות הריט בישראל ותהווה אלטרנטיבה מניבה ומשמעותית לרכישת נדל"ן להשקעה. קרנות הריט הציגו נתונים מרשימים בשוק הנדל"ן האמריקאי, בו צמח מספר הריטים בהתמדה בשנים האחרונות והיקפם תופס נפח משמעותי יותר ויותר במסחר בבורסות. חוק הריטים יעודד את הקרנות להשקיע בנדל"ן מגורים להשכרה, והוא גם מכניס לריט היבט יזמי, בעקבותיו יוכלו המשקיעים לרכוש קרקע המיועדת לדיור להשכרה וליזום פרויקטים למגורים (בניגוד למצב היום, בו קרנות הריט משקיעות אך ורק בנכסים קיימים המניבים תשואה). גם בתחום המינוף עתידה החקיקה החדשה להביא למהפכה, כאשר שיעור המינוף למגורים להשכרה יוכל להגיע עד 80 אחוזים. בשורה התחתונה – ואולי חשוב מכל – אם קרנות הריט יוסיפו להתפתח בישראל, יווצר שוק דירות להשכרה לטווח ארוך, מה שישחרר לחץ בשוק הדיור.

נראה שהמדינה רוצה להשקיע את מאמציה בפיתוח קרנות הריט, ויש סיבה טובה לכך. מומחים בישראל מאמינים כי קרנות הריט יעודדו משקיעים שלא נכנסו עד היום לשוק הנדל"ן מחד, ויורידו את הלחץ על שוק הנדל"ן מאידך. הטבות מהמדינה בכל הנוגע לפרויקטים של שכירות ארוכת טווח יוענקו בצורת קרקע מוזלת – כך תופק תשואה יותר גבוהה בפרויקטים של שכירות ארוכת טווח, דבר שיהווה תמריץ משמעותי למשקיעים. היום, מוסדות רבים נרתעים מכניסה לפרוייקטי דירות להשכרה, אולם כאשר הקרקע תוענק בהטבה על חשבון המדינה זה יהפוך למושך.

משקיעים אשר רוכשים היום דירה להשקעה עם iintoo, למשל, זוכים לפטור על הכנסה, ולמי שחורג ממגבלות הפטור, תוצע האפשרות לבחור מסלול תשלום של 10% מההכנסה. כאשר מדובר בקרן ריט, המשקיע הפרטי ישלם מס בשיעור של 20% על הכנסותיו משכר הדירה. אולם קרנות הריט למגורים מחויבות במס רכישה של 0.5% בלבד, לעומת המשקיעים הפרטיים אשר נדרשים לשלם מס רכישה של 8% על הדירה השנייה להשכרה. לצד זאת, גופים מוסדיים כגון קופות גמל ופנסיה אשר יבצעו השקעה בריט לא ישלמו מס בחלוקה. מדובר ביתרונות מיסוי שיעלו את ערך הקרן לכל בעלי המניות.