סקירה – השקעות נדל"ן בארה"ב

סקירה – השקעות נדל"ן בארה"ב

סקירת מומחים של שוק הנדל"ן בחו"ל: 3 דגשים חשובים לשינוי רמת הסיכון בהשקעות נדל"ן בארה"ב

לפני עשור, כאשר השווקים תססו, קצת לפני המשבר הכלכלי גדול של 2008 נראה היה שהריבית הנמוכה בארץ ובעולם אותה העניקו הבנקים על השקעות מובילה להחלטה אחת נבונה בעולם ההשקעות – מעבר מהשקעות סולידיות בבנק, המניבות ריבית אפסית כמעט – להשקעות נדל"ן. מחירי הבתים האמירו, ואף משבר הנדל"ן של שנת 2012 עדיין השאיר את אלה שרכשו נכסים על מנת להשכירם ברווחיות.

בארה"ב הזוגות שנטשו את הבתים לאחר משבר המשכנתאות נזקקו לדירות ולבתים שכורים, ומחירי השכירות עלו בעוד מחירי הבתים לרכישה צנחו. מאז השוק התאושש, מחירי הבתים החלו לטפס מעלה, ומי שיכול לרכוש בתים, הן בשוק האמריקאי המקומי והן משקיעים מעבר לים חזרו לרכוש – אך בזהירות.

התשואות בעולם בהשקעות נדל"ן יורדות והמשקיעים בשווקי חוץ מתרכזים בארה"ב

משקיעים שפיזרו את השקעות הנדל"ן שלהם במדינות שונות בעולם העבירו את מרבית ההשקעות לשתי הערים היקרות יותר בארה"ב, הנמצאות עדיין בראש פסגת ההשקעות בתחום. ניו יורק הובילה כבר ביוני 2016 עם מעל 82 מיליארד דולר, ואחריה לוס אנג'לס עם השקעות של 40 מיליארד דולר.

המשקיעים האמריקאים אינם פוזלים להשקעות מעבר לים, ומשקיעים בעיקר בשוק הביתי, אף על פי שבשתי הערים החזקות התשואה לעיתים אינה עוברת ה-4% לשנה. אחריהם ניתן למצוא את המשקיעים דווקא בלונדון, הבירה הבריטית, בסכום של 39 מיליארד דולרים, אך העיר הרביעית ברשימה היא שוב עיר בה מחירי הדיור בין היקרים בארה"ב – סן פרנסיסקו, שדווקא הצמיחה בה היא שלילית ועומדת על 5.9%-.

פזרו השקעות באזורי השקעה אטרקטיביים המבטיחים תשואה גבוהה

השקעה בנדל"ן אינה השקעה סולידית. התשואה אינה מובטחת, אך בניגוד להשקעות בבורסה, ניתן לזהות בקלות יחסית מגמות ולנבא את התשואה השנתית מהשכרת הנכס. חישוב פשוט המתבסס על העלות הנוכחית של הנכס, בקיזוז הוצאות כמו מיסוי וביטוח, יכולה לתת הערכה כמעט מדויקת בדבר התשואה האפשרית מהשכרת הנכס.

השווקים משתנים כל העת ולעיתים דווקא נדל"ן עסקי מניב רווחים גבוהים יותר, ובאזורים מסוימים דווקא משתלם יותר להשקיע בנדל"ן למגורים. פיזור השקעות הנדל"ן למספר סקטורים שונים במספר אזורים גיאוגרפיים, אפילו רק בתוך ארה"ב, תוך שיתוף השקעות במודל של השקעה חברתית, מאפשר לפזר את רמת הסיכון. זאת כאשר מספר פרוייקטים מניבים תשואה גבוהה יותר מאחרים, והסיכוי להפסיד על ההשקעה קטן לעומת השקעה בפרוייקט מניב אחד.

בחרו חברת ניהול ישראלית אמינה

עבור הישראלים קיים סיכון נוסף. משקיעים אמריקאים מכירים את השוק המקומי היטב, בדיוק כמו שהמשקיעים המתגוררים בארץ מכירים את שוק הנדל"ן בתל אביב או בירושלים. מרבית המשקיעים הישראלים בנדל"ן בארה"ב אינם מגיעים לראות או לבחון את הנכס שרכשו, והם תלויים לחלוטין בחברה שאיתרה את הנכס ובחברת הניהול המקומית בארה"ב. ישראלים רבים נכוו מעסקאות נדל"ן שבוצעו בסיוע חברות ניהול ישראליות שהתקשו למצוא שוכרים, לשמור על מצבו של הנכס לאורך זמן, ולמעשה נהגו בזלזול כלפי המשקיעים. השקעות נדל"ן בארה"ב עם חברת iintoo מבטיחות רמה גבוהה של ניהול ותחזוקה של הנכס לאורך כל תקופת ההתקשרות, במודל של השקעה חברתית המבטיח ניהול מקצועי עם אפשרות לפיזור ההשקעה למספר פרוייקטים שונים.